Федеральный закон № 271 от 25.12.2012 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее – закон) вступил в силу. Закон определяет правовые основы для вовлечения в процесс финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах собственников жилья.

Ранее Гражданским и Жилищным кодексами уже была установлена обязанность собственника по несению бремени содержания принадлежащего ему имущества. Вместе с тем не было эффективного механизма реализации установленной обязанности. Система взимания платы за капитальный ремонт действовала фактически в 500 российских городах. Новый закон призван создать такой механизм и сделать практику внесения взносов на капитальный ремонт общероссийской.

Масштаб проблемы

Жилищный фонд в России – это более 3,26 млрд кв.м, из которых 2,5 млрд кв.м (79%) – это многоквартирный жилищный фонд. На протяжении последних 50 лет в нашей стране главное внимание уделялось наращиванию совокупного размера жилищного фонда. На эти цели расходовалось более 85% материально-финансовых ресурсов, направляемых в жилищную сферу. После 1992 г. финансирование строительства нового жилья, а также капитального ремонта уже построенного жилого фонда существенно снизилось.

Недостаточность финансирования капитального ремонта и реконструкции приводила к постоянному накапливанию так называемого недоремонта, т.е. объема фонда жилых зданий, которые после начала эксплуатации достигли экономически оптимального для проведения ремонта и реконструкции возраста, но не попадали в число обновляемых объектов из-за отсутствия финансирования.

Между тем на сегодня в российском жилищном фонде преобладают здания старше 30 лет. К этой категории относится 62,1% жилых зданий. То есть две трети многоквартирных домов (МКД) имеют на сегодня износ более 30%.

Деятельность Фонда ЖКХ улучшила ситуацию, но не решила проблему недоремонта. На капитальный ремонт МКД за счет средств Фонда за 6 лет его деятельности было выделено 192,2 млрд рублей. А с учетом долевого финансирования субъектов РФ и средств собственников жилья общий объем расходов на указанные цели составляет 258, 2 млрд рублей. Региональными адресными программами с использованием указанных средств предусмотрено проведение капитального ремонта 122, 3 тыс. МКД (общей площадью около 360 млн кв.м), в которых проживают 15,75 млн человек. В настоящее время полностью отремонтировано 121,1 тыс. домов общей площадью 352,3 млн кв.м, еще в 554 МКД ремонтные работы продолжаются. Условия проживания были, таким образом, улучшены для 15,5 млн человек. Эти достижения значительные, но недостаточные. При сохранении существующих объемов капитального ремонта в ближайшие 10 лет порядка 300–400 млн кв.м жилья в России придет в состояние, непригодное для проживания людей.

С другой стороны, высокая степень износа жилищного фонда – это не только низкий комфорт для его жителей, но и избыточное потребление энергетических ресурсов. Прежде всего – тепла. Во-первых, потому что характеристики теплозащиты таких домов, как правило, низки. Во-вторых, потому что в этих домах технологически невозможно регулировать объем потребления тепла.

К примеру, в Челябинске, где крайне высок износ жилищного фонда и, соответственно, велики внутридомовые потери тепловой энергии, ее потребление в расчете на 1 кв.м жилья в 2,2 раза превышает соответствующий показатель в финском городе Эспоо, расположенном в тех же климатических условиях.

Во многих случаях, таким образом, требуется не капитальный ремонт МКД, а их реконструкция. Без реконструкции неизбежны значительные финансовые потери из-за низкой энергоэффективности зданий.

С этим комплексом проблем не могут в одиночку справиться ни бюджет, ни собственники жилья. Нужна консолидация усилий и сложение возможностей бюджетов (федерального, регионального и муниципального), с одной стороны, и собственников квартир – с другой. Что собственно и закреплено в законе.

Из чего складывается дефицит средств

Существует несколько основных проблем, сдерживающих приток инвестиций в модернизацию, реконструкцию и капитальный ремонт жилищного хозяйства.

К ним относятся:

— недостаточная вовлеченность граждан – собственников жилых помещений в принятие решений по управлению принадлежащего им жилья (а попросту их пассивность и желание чтобы все сделало государство и лично президент Владимир Путин);

— неполный объем и своевременность оплаты капитального ремонта и содержания жилья (регулярно оплачивают счета около 70% граждан, еще 20–22% имеют задолженность от 2-х месяцев до полугода, остальные не платят вообще);

— отсутствие надежного заемщика для кредиторов/инвесторов (МКД как юридическое лицо не существует, а управляющие компании рассматриваются банками как недостаточно надежный заемщик);

— отсутствие системы гарантий обеспеченности и возвратности инвестиций в содержание и ремонт жилищного фонда, сложности оформления в залог общего имущества МКД (нелегко обеспечить присутствие всех собственников на собрании, но только собрание собственников правомочно принять такое решение), а залог квартир – это мера, которая вряд ли будет поддержана их собственниками);

— отсутствие четко выраженных мер государственной поддержки и стимулирования привлечения частных средств в жилищный сектор (Фонд ЖКХ при проведении капремонта обеспечивает привлечение 5% средств граждан, возможность привлечь больше есть, но для этого нет надлежащей законодательной поддержки);

— недостаточная правовая грамотность собственников жилья;

— несовершенство мер правовой и судебной защиты для большинства рядовых граждан от недобросовестных лиц в жилищных отношениях.

Новые правила игры

В соответствии с Федеральным Законом №271 на собственников помещений МКД возложена обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а на органы государственной власти субъекта РФ – обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капремонтов домов. Органы местного самоуправления могут софинансировать капитальный ремонт дома, проводимого собственниками квартир.

Для реализации требований законодательства субъект РФ обязан принять региональную программу капитального ремонта, которая должна содержать перечень всех МКД региона, работ по капитальному ремонту и сроки их проведения. В рамках такой программы необходимо также создать регионального оператора (региональный фонд капитального ремонта), принять нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок организации проведения капитального ремонта, определить минимальный размер взноса для собственников жилья на капитальный ремонт, порядок контроля за формированием и расходованием средств фонда капремонта. Наконец, требуется обеспечить контроль за деятельностью регионального оператора.

Процедуры и сроки

Не позднее 2-х месяцев со дня опубликования региональной программы капремонта (предположительно, в период до 2014 г.) собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Законом предусмотрено два способа формирования фонда ремонта. Первый – индивидуальное накопление – предполагает накопление взносов на капремонт на специальном счете МКД, бенефициарами по которому являются все собственники помещений в данном доме. Второй – или так называемая централизованная система капитального ремонта – предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капремонт на счет регионального оператора. Последний принимает на себя обязанность обеспечить проведение капремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счет средств фонда ремонта данного дома, а также за счет средств, сформированных из взносов собственников помещений в других домах.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, фонд ремонта дома распределяется между собственниками пропорционально уплаченным взносам. В случае смены способа формирования фонда ремонта дома – например, со второго способа на первый, то есть на индивидуальное накопление, региональный оператор должен перечислить средства фонда ремонта дома на специальный счет дома.

За 1 месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы МКД к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.

Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать способ формирования фонда капремонта на специальном счете, открытом в любой российской кредитной организации с капиталом не менее 20 млрд руб. (сегна настоящее время такому требованию соответствуют, по данным портала www.banki.ru 34 российских банка).

При выборе способа формирования фонда капремонта на специальном счете общее собрание собственников помещений обязано принять решения по следующим вопросам:

— о размере ежемесячного взноса на капремонт (он не может быть ниже минимального уровня, установленного нормативно-правовым актом субъекта РФ);

— о перечне и сроках работ по капитальному ремонту (также в рамках, установленных региональными программами, сроков и перечня работ);

— о владельце специального счета в кредитной организации, для открытия этого счета.

Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или кредитная организация не соответствует требованиям, установленным законодательством, выбор кредитной организации осуществляется региональным оператором.

Владельцами специального счета могут быть товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, региональный оператор.

Если собственниками помещений принято решение об открытии специального счета на имя регионального оператора, протокол решения общего собрания направляется региональному оператору.

Обязанность по уплате взносов на капремонт возникает у собственников помещений многоквартирных домов спустя 4 месяца, следующих за месяцем опубликования региональной программы капремонта.

Взносы на капремонт не уплачиваются собственниками помещений МКД, который признан в установленном порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, в отношении которого принято решение о его изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Региональный оператор создается субъектом РФ в форме юридического лица (фонда), расходы на административно-хозяйственную деятельность которого финансируются за счет взносов учредителя.

Региональный оператор обеспечивает заключение с собственниками помещений договоров на формирование фонда капремонта и выполнение капремонта общедомового имущества МКД, выставляет собственникам платежные документы, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативно-правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).

Региональный оператор отвечает за исполнение обязательств по проведению капремонта многоквартирного дома, а субъект РФ несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капремонту перед собственниками помещений многоквартирного дома.

Взносы, перечисленные на счет регионального оператора, могут быть использованы только на цели капремонта. Контроль за формированием и расходованием фонда капремонта, деятельностью регионального оператора возложен на органы государственной жилищной инспекции.

Капитальный ремонт общедомового имущества МКД выполняется на основании решения общего собрания собственников помещений, по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таковых решений не принято – на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.

Решение во всех случаях принимается по перечню работ, срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капремонт.

Общее собрание собственников помещений МКД может принять решение о привлечении кредита (займа) на выполнение капремонта, порядке его погашения, уплате процентов.

Расходы на оплату выполненных работ финансируются на основании акта о выполненных работах, согласованного с органом местного самоуправления и лицом, уполномоченным собственниками. Работы по капитальному ремонту также могут авансироваться, но в размере не более 30% от их стоимости.

Меры государственной поддержки на капремонт могут предоставляться товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору.

Способ формирования фонда капремонта может быть изменен по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, причем в любое время.